Проблемы развития лизинга недвижимости

Подавляющая часть лизинговых операций в странах-членах Leaseurope (ассоциации европейских лизинговых компаний) составляют сделки с движимым имуществом. Однако статистика за последние 10 лет показывает, что имеет слабая, но вполне отчетливая тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества. Эта тенденция сохраняется и в период экономического подъема, и в период спада.

Однако в России существует ряд нерешенных проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано тем, что до сих пор из-за недостаточного развития ипотечного кредита; с приобретением недвижимости, т.е. реально располагая значительной собственностью, тем не менее возникают сложности с получением кредитных ресурсов. К тому же достаточно дорого стоит нотариальное удостоверение сделки. По этой же причине простаивает много нежилых помещений и "недостроя".

Если для расчета нормы амортизации применительно к лизинговым операциям пользоваться рекомендациями Минфина, то сдача недвижимости менее чем на 25 лет не выгодна. Если использовать методику аннуитетов, применяемых на Западе, то срок можно сократить до 3-4 лет. Но в этом случае налоговая полиция эту операцию будет рассматривать не как лизинговую, а как аренду с правом выкупа. Т.е. становится невозможным воспользоваться льготами, имеющимися при лизинге.

Земельные участки в соответствии с "Законом о лизинге" нельзя передавать в лизинг. Поэтому возникает ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам.

Существуют противоречия в Гражданском кодексе. Так, например, в соответствии со статьей 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочее имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, т.е. непотребляемые вещи. А статья 666 ГК РФ говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Так как не определен порядок выкупа земельного участка, то затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий с теми зданиями, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. В Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости - здания и участки под ними - решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот. Поэтому необходимо внести следующее уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов.

Для решения данной проблемы необходимо ввести в российском законодательстве нормы об оперативном лизинге, что позволит передавать объект в лизинг приблизительно на срок, соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Сейчас же среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%. Но даже при использовании ускоренного коэффициента амортизации равного 3%, срок лизинговой сделки должен составлять 10 лет, что в условиях нестабильной экономики и экономического кризиса практически неосуществимо.

В результате выход находят следующим образом. Многие лизинговые компании предлагают одинаковые условия для сдачи объекта недвижимости в оперативный лизинг один раз за его срок амортизации при следующих условиях: гарантия на всю сумму объекта недвижимости и срок лизинга не более 5 лет. Т.к. коэффициент амортизационных отчислений небольшой (годовая норма для производственных зданий составляет 1%), то за период лизинга сумма затрат, относимая на себестоимость, очень мала и выкуп помещения (который составляет около 85% от стоимости) лизингополучателем будет производиться из прибыли. Т.е. фактически необходимо иметь значительную прибыль от реализации или свободные средства для выкупа оборудования в конце срока лизинга и гарантию на всю сумму сделки, что неприемлемо для многих предприятий.

Выходом из этой ситуации является элиминация ограничения коэффициента ускорения амортизации только для объектов недвижимости, равного 3 по закону "О лизинге", что позволит увеличить размер лизинговых платежей, за счет чего сократится остаточная стоимость объекта и уменьшится срок лизинговой сделки.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины "О лизинге" как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем.

Л. Юдкинa

Лизинговые операции коммерческих банков, подробнее...